Covivio : points clés
Au premier semestre 2026, Covivio (SIREN 364800060) enregistre un chiffre d’affaires total de 525,9 M€, en baisse de 0,2 % par rapport au premier semestre 2025. La part du groupe s’établit à 348,3 M€, soit une diminution de 2,1 % à périmètre constant, principalement imputable à trois facteurs : l’absence de l’indemnité CB21 perçue en 2025, les cessions d’actifs et les surfaces inoccupées en vue de redéveloppement, notamment à Paris (Louvre et étages supérieurs du CB21). À périmètre constant, la hausse de 2,2 % du chiffre d’affaires s’explique par l’indexation des loyers (+1,1 point), les gains de taux d’occupation (+0,7 point) et la performance de l’activité hôtelière (+0,4 point).
Le sommaire
Par segment, les bureaux représentent 45 % du chiffre d’affaires (155,8 M€ part du groupe, -7,9 % à périmètre courant), avec des performances contrastées : Paris/Levallois/Neuilly progresse de 2,1 % (+1,2 % à périmètre constant), tandis que l’Île-de-France hors Paris recule de 37,8 %. Milan et les sept principales villes allemandes affichent des hausses respectives de 4,4 % et 3,0 %. Le résidentiel allemand, qui pèse 29 % du chiffre d’affaires, enregistre une croissance de 2,4 % (101,8 M€). L’hôtellerie, avec 26 % du chiffre d’affaires, progresse de 4,0 % (90,5 M€), portée par l’Espagne (+15,7 %) et l’Italie (+25,0 %).
Taux d’occupation et durée des baux
Le taux d’occupation global atteint 97,0 %, stable par rapport à fin 2025, avec une amélioration de 50 points de base dans les bureaux (95,6 %). La durée résiduelle moyenne des baux s’allonge à 7,4 ans (+1 an), portée par les hôtels (13,0 ans) et les bureaux (6,5 ans). Les échéances de baux pour 2026 représentent 1 % du chiffre d’affaires annualisé (14 M€), dont 7 M€ déjà gérés et 1,3 M€ libérés pour redéveloppement. Les charges locatives non récupérées reculent de 60 points de base, à 7,1 % des revenus locatifs nets.
Cessions et investissements
Covivio a réalisé 223 M€ de cessions au premier semestre 2026 (418 M€ à 100 %), incluant la vente de 49 % du Thales Campus à Vélizy, des actifs à Montpellier et en première couronne parisienne, ainsi qu’à Munich et Hambourg. Les nouvelles cessions signées s’élèvent à 124 M€ (part du groupe), avec une marge de -1,6 % par rapport aux valeurs d’expertise de fin 2025. Les investissements atteignent 312 M€ (518 M€ à 100 %), dont 88 % conformes à la taxonomie européenne, axés sur des bureaux haut de gamme (Paris, Berlin), le résidentiel allemand et des projets hôteliers (Milan, Torremolinos).
Patrimoine et pipeline de développement
La valeur du patrimoine progresse de 1,4 % à périmètre courant, à 16,3 Md€ (24,2 Md€ à 100 %), avec une hausse de 0,5 % à périmètre constant. Les bureaux (48 % du patrimoine) restent stables (+0,1 %), tandis que le résidentiel allemand (30 %) et l’hôtellerie (22 %) enregistrent des croissances respectives de 1,0 % et 1,0 %. Le pipeline engagé s’élève à 1,7 Md€, dont 1,1 Md€ pour les bureaux et immeubles mixtes (rendement cible de 5,5 %) et 563 M€ pour les hôtels (rendement de 7,3 %). Covivio prévoit la livraison de 38 000 m² de bureaux et d’un hôtel au premier semestre 2026, avec 911 chambres supplémentaires en projet hôtelier.
Perspectives par marché
En France, la demande placée de bureaux atteint 750 000 m² au premier semestre 2026 (-5 % sur un an), avec une résilience à Paris (+8 % hors quartier central des affaires) et à La Défense (+52 %). Le taux de vacance en Île-de-France s’établit à 11,8 %. À Milan, la demande se concentre sur les actifs Grade A, avec des loyers prime à 900 €/m²/an (+50 €/m²/an sur un an). En Allemagne, la demande placée recule de 5 % (1,3 million de m²), mais Berlin (+51 %) et Munich (+38 %) tirent le marché, avec des loyers prime en hausse de 8 % sur un an.
Le rapport financier semestriel 2026 est disponible en intégralité sur le document PDF déposé auprès de l’OAM.
Pour consulter la source : communiqué officiel OAM.
Mise en perspective
Cette publication confirme la résilience du modèle Covivio, malgré un environnement macroéconomique volatile. La stabilité du patrimoine (+1,4 %) et le taux d’occupation élevé (97 %) reflètent une gestion active des actifs, tandis que le recentrage sur les segments “core” (bureaux en centre-ville, résidentiel allemand, hôtellerie premium) limite l’exposition aux marchés périphériques. Pour les investisseurs, la diversification géographique (41 % du patrimoine en Allemagne, 17 % en Italie) et sectorielle atténue les risques locatifs, mais la baisse des revenus dans les bureaux français (-19 % en part du groupe) souligne la nécessité d’accélérer les redéveloppements (CB21, Grands Boulevards). Le pipeline hôtelier, avec un rendement cible de 7,3 %, pourrait devenir un levier de croissance si les conditions de financement se stabilisent. Les concurrents (Gecina, Unibail-Rodamco-Westfield) suivront de près la capacité de Covivio à convertir ses réserves foncières (220 000 m²) en actifs générateurs de cash-flow, dans un contexte où les rendements prime des bureaux (4,35 % en France, 4,0 % en Italie) restent sous pression.
Les tableaux détaillés, les méthodologies d’évaluation et les annexes sont disponibles dans le rapport semestriel complet déposé auprès de l’OAM ; ils apportent des éléments complémentaires pour évaluer le bilan, les cash‑flows et les risques locatifs.
